Property Legal Ownership Verification in Tamil | Parent Documents, EC, Legal Heir Issues Explained

"இந்த நிலம் பக்காவான வில்லங்கமற்ற சொத்து சார்!"

இந்த ஒற்றை வரி போதுமா?

ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் ஒரு சொத்தை விற்க முனையும்போது, விற்பனையாளர்கள் அல்லது தரகர்கள் மிக எளிதாகச் சொல்லும் வாக்கியம் இது. ஆனால், 35 ஆண்டு கால அனுபவத்தில் நாங்கள் கண்ட உண்மை என்னவென்றால், மேலோட்டமாகப் பார்க்கும் ஆவணங்களுக்கும், ஆழமாகத் தோண்டிப் பார்க்கும் சட்ட உண்மைகளுக்கும் இடையே மிகப்பெரிய இடைவெளி இருக்கும்.

ஒரு நிலத்தை வாங்குவதற்கு முன், வெறும் சந்தை விலையை (Market Price) மட்டும் பார்க்காமல், அந்தச் சொத்தின் "சட்டபூர்வமான உரிமை" (Legal Ownership) எந்த நிலையில் உள்ளது என்பதை உறுதி செய்வது உங்கள் வாழ்நாள் சேமிப்பிற்கு நீங்கள் தரும் பாதுகாப்பு.

முக்கியமான 5 கேள்விகள்:

1. தற்போதைய விற்பனையாளருக்கு அந்தச் சொத்தை விற்க முழு அதிகாரம் உள்ளதா?

2. முந்தைய உரிமையாளர்களிடம் (Prior Owners) முறையான ஆவணங்கள் உள்ளனவா?

3. சொத்தின் மீது மறைமுகமான கடன் (Mortgage) அல்லது ஜப்தி (Attachment) உள்ளதா?

4. வாரிசுதாரர்கள் (Legal Heirs) அனைவரும் விற்பனைக்கு சம்மதம் தெரிவித்துள்ளார்களா?

5. நீதிமன்றத்தில் ஏதேனும் வழக்கு (Litigation) நிலுவையில் உள்ளதா?

1. தாய் ஆவணங்கள் (Parent Documents): சொத்தின் ஜாதகம்

ஒரு நிலத்தின் வரலாற்றை அறிந்துகொள்ள அதன் தற்போதைய ஆவணத்தை (Current Deed) மட்டும் பார்ப்பது போதாது. அந்த நிலம் கடந்த 30 முதல் 50 ஆண்டுகளில் யாரிடமிருந்து யாருக்கு கை மாறியது என்பதை விளக்கும் தாய் ஆவணங்களை (Parent Documents) ஆய்வு செய்ய வேண்டும்.

ஆய்வு செய்ய வேண்டிய ஆவணங்கள்:

• அசல் கிரயப் பத்திரம் (Original Sale Deed)

• பாகப்பிரிவினை பத்திரம் (Partition Deed)

• தான செட்டில்மென்ட் பத்திரம் (Settlement/Gift Deed)

• உயில் (Will Documents)

ஏன் இது அவசியம்? பல நேரங்களில், ஒரு வாரிசு விடுபட்டிருக்கலாம் அல்லது ஒரு பாகப்பிரிவினை பதிவு செய்யப்படாமல் (Unregistered) இருக்கலாம். இத்தகைய ஓட்டைகளை கண்டறிய 'Chain of Documents' சரியாக இருக்கிறதா என்பதை ஒரு நிபுணரைக் கொண்டு சரிபார்ப்பது அவசியம்.

2. வில்லங்கச் சான்றிதழ் (EC): 30 ஆண்டுகால வரலாறு ஏன் தேவை?

வில்லங்கச் சான்றிதழ் அல்லது EC (Encumbrance Certificate) என்பது அந்தச் சொத்தின் மீது நிகழ்ந்த அனைத்து பணப்பரிமாற்றங்களையும் காட்டும் கண்ணாடி.

• கால அளவு: மதுரை போன்ற பழைய நகரங்களில் நிலம் வாங்கும்போது, குறைந்தபட்சம் 30 முதல் 40 ஆண்டுகளுக்கு வில்லங்கம் பார்ப்பது பாதுகாப்பானது.

• கவனிக்க வேண்டியவை: வங்கிக் கடன்கள், நீதிமன்ற உத்தரவுகள் அல்லது ஒரே சொத்தை இரண்டு முறை விற்ற மோசடிகள் (Double Documentation) இதில் பிரதிபலிக்கும்.

குறிப்பு: ஆன்லைன் EC-ஐ மட்டும் நம்பாமல், சார்பதிவாளர் அலுவலகம் மூலம் பெறப்படும் கையேட்டு நகலை (Manual Search) ஒப்பிடுவது கூடுதல் பாதுகாப்பு.

3. வாரிசுரிமை சிக்கல்கள் (Legal Heir Issues): ஒரு எச்சரிக்கை

தென் தமிழகத்தில் நிலம் சார்ந்த வழக்குகளில் 70% வாரிசுரிமை சிக்கல்களால்தான் ஏற்படுகின்றன. உரிமையாளர் இறந்த பிறகு, அவருடைய வாரிசுகள் அனைவருக்கும் அந்தச் சொத்தில் சம உரிமை உண்டு.

• பெண் வாரிசுகள்: 2005-ம் ஆண்டு சட்டத் திருத்தத்திற்குப் பிறகு, பெண் வாரிசுகளின் கையெழுத்து இல்லாமல் ஒரு சொத்தை வாங்குவது சட்டப்படி செல்லாது.

• வாரிசு சான்றிதழ்: வட்டாட்சியர் அலுவலகம் வழங்கும் வாரிசு சான்றிதழில் உள்ள அனைவருடைய சம்மதமும் பெறப்பட வேண்டும். ஒரு நபர் விடுபட்டாலும், எதிர்காலத்தில் அந்தச் சொத்து உரிமை கோரப்படலாம்.

4. பட்டா, சிட்டா மற்றும் நில அளவை (Revenue Records)

பத்திரம் மட்டும் இருந்தால் போதாது, வருவாய்த்துறை ஆவணங்களிலும் பெயர் மாற்றம் சரியாக இருக்க வேண்டும்.

• கூட்டு பட்டா (Joint Patta): நிலத்தை வாங்கும் முன் 'உட்பிரிவு' (Sub-division) செய்யப்பட்டு தனிப்பட்டா இருக்கிறதா என்பதைப் பாருங்கள். கூட்டு பட்டாவில் நிலத்தின் எல்லைகளை வரையறுப்பதில் சிக்கல் ஏற்படலாம்.

• FMB (Field Measurement Book): நிலத்தின் வரைபடம் (Sketch) பத்திரத்தில் உள்ள அளவுகளோடு பொருந்துகிறதா என்பதை ஒரு சர்வேயர் மூலம் உறுதி செய்யுங்கள்.

சொத்து வாங்குவது என்பது வெறும் பணம் சம்பந்தப்பட்ட விஷயம் மட்டுமல்ல, அது உங்கள் கனவு மற்றும் எதிர்காலம். அனுபவம் இல்லாத நபர்களின் ஆலோசனையால் வாழ்நாள் சேமிப்பை இழக்காதீர்கள்.

எங்கள் சேவைகள்:

• சொத்தின் சட்டபூர்வமான தன்மையை ஆய்வு செய்தல் (Legal Verification).

• தாய் ஆவணங்களின் நம்பகத்தன்மையை சரிபார்த்தல்.

• DTCP மற்றும் மனை வரன்முறை ஆலோசனைகள்.

• கட்டுமான திட்டமிடல் மற்றும் வழிகாட்டுதல்.

விலை குறைவாக கிடைக்கிறது என்பதற்காக அவசரப்பட்டு முடிவெடுக்காதீர்கள். ஆவணங்கள் தெளிவாக இருந்தால் மட்டுமே அந்த நிலம் உங்களுக்கு சொத்து, இல்லையெனில் அது ஒரு சுமை.

தொடர்புக்கு: Diamond Associates - மதுரை மற்றும் சுற்றுப்புற பகுதிகளின் முதன்மையான சொத்து ஆலோசனை நிறுவனம். (உங்களின் நம்பிக்கையே எங்கள் 35 ஆண்டுகால மூலதனம்)